2019大选过后 专家为你把脉澳洲房产走势

过去5年，澳洲房价扶摇直上，尤其是2015-2017年澳大利亚房地产市场涨势强劲。反观2018年，澳洲首府城市房价涨幅势头放缓，甚至出现明显下跌。根据澳大利亚权威房产机构CoreLogic提供的数据显示，截止2018年9月，全澳范围内房价同比下跌2.7%，拍卖清空率降至60%以下，目前很多投资者信心明显下滑，普遍看跌未来澳洲房地产市场，观望态度明显。那么，澳洲房地产市场是否已经过了黄金销售期，是否也跟中国一样，炒得过高，开始出现房地产泡沫呢？

关于这一点，我们特别请到资深澳房专家、富城集团首席战略官DAVY SONG，为国内众多关心澳房走势的投资者分析当下的地产走势。

他提到：“澳洲房产在2018年房价下滑的主要原因是：银行收紧了放贷标准。”澳洲审慎监管局(APRA)的房屋贷款采取严格限制，再加上政府宣布对海外买家征收额外印花税，导致海外买家对澳洲住宅的投资需求降低，影响了楼花的开发市场。

DAVY说：“虽然银行收紧了放贷标准短期内直接导致房价下调，挤掉海外投机买家，但从长远来看，有效抑制了房产过热产生泡沫，对长远投资澳洲房产是十分有利的。“他认为这其中，原因有四。

一、澳联储(Reserve Bank of Australia, RBA)没有进一步加息，澳洲审慎监管局也没有进一步收缩贷款政策

在刚刚过去的12月19日，美联储第四次加息，将联邦基金利率目标区间上调25个基点到2.25%至2.5%的水平，直接导致美股大跌，也很大程度上导致全球房地产市场进一步看跌。但反观澳洲市场，经济增速较为温和，不足以支撑加息；房地产市场在低利率水平保持放缓趋势，说明贷款违约率低，银行财务状况良好，澳洲审慎监管局进一步收紧政策为时过早，故澳洲政府短期内政策不会有大的调整，有利于房地产市场保持稳定。

二、澳洲银行在房地产领域投入数十亿澳币，明显看好澳洲房地产市场

DAVY SONG 建议我们先来看下瑞士的国际清算银行BIS(Bank for International Settlements)的研究人员前不久发布的47个国家的长期房价趋势报告：研究表明，澳大利亚房价自20世纪60年代初以来持续上涨至今，是全世界最稳健的房地产市场。报告表明，研究的47个国家整体上升期平均持续13年，而最长的上升期出现在澳洲，从1961年到2016年的55年时间里，澳洲房产市场一直处于增长状态，是上行最久的国家。

从报告可以看出，澳洲房地产市场长期表现非常坚挺，适合长期持有。目前房价出现下调，很多业界人士认为属于正常的回调，并不是崩盘。银行投入大量资金在房地产市场，进一步表明银行界普遍看好澳洲房地产市场。

三、澳洲就业持续增长、失业率下降以及人口持续增长，将进一步带动房价的上涨

DAVY SONG 曾在多个场合都强调，影响房地产市场的最重要的因素之一就是人口。澳大利亚作为移民大国，其人口保持稳定快速增长。截止目前为止，澳洲人口突破2500万，平均每年新增40万以上，海外移民的人口占比60%左右。在所有首府城市中，墨尔本的人口增长为12.5%，超过了悉尼。人口的持续增长，加上澳洲政府严格控制房产供应，故未来房产走势仍是稳定上涨。预计2019年墨尔本房价上涨6%~10%，悉尼房价上涨4%~6%。

四、卖方市场转为买方市场

澳洲房产市场一个重要指标是每周六的“房屋拍卖清空率”(Auction Clearance Rate)，是房产市场热度的风向标。正常ACR高于70%，属于卖方市场，比如2016-2017年，悉尼和墨尔本两个城市的拍卖清空率经常保持在80%以上，或者成为“极端卖方市场”；低于70%，属于买方市场；目前悉尼和墨尔本的ACR为67%和69%，属于买方市场。对于投资者来讲，目前是一个非常好入市时机，适合捡漏。在买方市场，意味着投资者可以以更低的价格买到更好位置和配套的房源。

通过上述分析，DAVY SONG特别为我们总结和建议：投资澳洲房产是一个长期持有的过程，不管是从过去的数据还是最近的澳洲市场都表明，澳洲房产长期保持坚挺稳定的增长。对于海外投资者来讲，尽管今年出现房价下跌，但属于正常市场回调，相反，这是一个很好的入市时机。在房源选择上， 如果购买公寓，可以选择市中心CBD附近配套成熟的社区，尤其是当地人群自住为主的社区，未来升值的空间更大；购买house，则选择土地面积更大的地块，未来house的增值主要是在土地增值这块。

通过选择海外资产配置，能够给我们国内的投资者带来不一样的观点和想法，并衷心祝愿我们的投资者朋友在投资海外房产之前，一定要规避片面应用国内养成的投资经验，而要咨询专业的机构及置业专家，充分把握和了解市场风险和机会，制定与自己相匹配的投资计划和房产退出计划。